城镇居民购买农村宅基地无效

宅基地是农村农户或个人因用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,主要包括建有房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织,村民作为集体经济组织成员,个人没有所有权,只有使用权,城镇居民不是农村集体经济组织成员,不能在农村购置宅基地。

福州日报记者 曾建兵 通讯员 岳江涛

同时,根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定:耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。但凡存在有城镇居民购买、法人或其他组织购买、转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让,受让人已有住房,不符合宅基地分配条件等情况的,将认定为无效转让。

2016年1月,福州某村村民周某将宅基地上的房屋卖给城镇居民胡某。双方签订了房屋买卖协议,胡某向周某交付了购房款,周某将房屋交付给胡某。

近日,石棉县人民法院审理一起城镇居民在农村购置宅基地的案件,该案虽顺利调处,但此案的发生再一次给想在农村购置宅基地的城镇居民敲响了警钟。

2017年5月,胡某收到法院传票。原来,周某将胡某告到法院,要求撤销双方2016年签订的房屋买卖协议。

核心提示:

胡某觉得自己按照约定交付了房款,周某也交付了房屋,双方之间的购房行为真实,周某要求返还房屋是无理之诉。

家住石棉县城区,拥有城镇户口的城镇居民王某某,此前与家住农村的肖某、苏某达成协议,购买其转让的农村宅基地用于建房,但因转让不符合相关法律规定,最终未能修建住房。此后,王某某在多次要求转让方退回宅基地购买款未果后,将被告人肖某、苏某起诉至石棉县人民法院。后经办案法官和当地特邀调解员努力,双方当事人最终当庭达成调解协议,成功化解了一起对社会和谐稳定存在潜在隐患的案件。

法院经审理,判决该房屋买卖协议无效。

案情回放:

案例点睛

签订协议购买宅基地

《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

2007年11月,为实现多年来在农村购买土地修建住房的愿望,家住石棉县城区的城镇居民王某某经多方联系,找到了家住农村欲转让宅基地的肖某,并自行起草签订了《宅基地买卖协议书》。协议中规定,自协议签订之日起肖某将自己位于农村约900平方米的宅基地以12.6万元转卖给王某某。同时,在签订协议的当日,肖某及其丈夫苏某某向王某某出具《收条》一份,载明收到王某某购买宅基地价款12.6万元,由此完成了双方的宅基地转让手续。

第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

然而,由于双方宅基地转让并不符合相关法律条文的规定,属于私下违规操作,直接导致王某某在购买土地后,未能实现在该宅基地上修建住房的预期。此后,王某某要求肖某、苏某某退回宅基地购买款,但虽经双方多次协商也未能达成一致意见,且在协调中双方还由此发生口角及抓扯,在当地群众中造成了一定的负面影响。

2007年12月30日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》,指出农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

今年初,眼见个人协调无望,王某某诉至石棉县人民法院,要求肖某、苏某某返还宅基地购买款12.6万元,并承担其前期投入资金4640元,以及利息约5.7万元,三项合计共计约18.7万元。

房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地的所有权属于集体经济组织而非村民个人,宅基地的买卖、流转只允许发生在本集体经济组织内部,不能直接流转给本集体经济组织以外的人。因此,城镇居民购买农村房屋的买卖合同违反了法律法规的规定,应认定为无效。